פסק-דין בתיק ה"פ 45775-06-11

לפני תביעת המבקשת למתן סעד הצהרתי ולפי ניסוחה המקורי התבקש להצהיר כי הינה בעלת זכויות לבעלות במושע, בחלקים שווים, ביחד עם המשיבה, בכל הקרקעות ברובע המיוחד באשדוד.

הגם ששטח הרובע המיוחד כ- 720 דונם, התביעה אינה מתייחסת למלוא השטח. אף לשיטת המבקשת יש להחריג ממנו שני מגרשים, בשטח של 38 דונם, ו- 120 דונם, שממילא הוקצו לה, ואינם במחלוקת, וכן שני מגרשים שהוקצו לחברת "האחים ישראל" (שטחם, בהתאמה, 25,300 מ"ר, ו- 88,000 מ"ר). ההצהרה מבוקשת לגבי היתרה.

תשריט הרובע המיוחד, שעליו מסומנים המגרשים שיש להחריגם, הוא נספח 1 להמ"פ. מגרשי המבקשת, שאינם במחלוקת, מצוינים כ- "אבו יחיאל 1 ו- 2", וצבועים צהוב, ומגרשי האחים ישראל מצוינים כ- "ד1" ו- "ה1" וצבועים באדום.

"הרובע המיוחד" הוא תא שטח, שרובו בלתי מפותח ובלתי מבונה, עדיין, אזור דיונות חול, בדרומה של אשדוד. מאסופת המסמכים שהונחה לפני (הסכמים, מפות, תשריטים, סיכומי דיון ופרוטוקולים), עולה, כי פרט למגרשים שהוחרגו מ"שטח המריבה" שבו טוענת המבקשת לזכויות, קיימים ברובע מספר מתקנים, שלדי מבנה, ואזורים בעלי יעוד נקודתי - תחנת דלק קיימת, שטח המיועד להקמת בי"ח, (שטח ההפקעה לשעבר כהגדרתו בידי הצדדים), שלד מרפאה, מגרש המיועד לקמפוס אקדמי ועוד. גם לשיטת המבקשת ברור שהכרעה עקרונית לגבי קיום זכויות משותפות, במושע, לה ולממ"י, בחלק מהשטח אינה יכולה לגרוע במאומה מזכויות צדדים שלישיים, ככל שקיימים, כאלה שאינם משיבים בהליך. לכל היותר, ניתן לדבר על הקמת זכות תביעה לשיתוף בתמורות, אם יתברר שממ"י שיווק או התחייב כלפי צד ג' ביחס ליותר מכפי חלקו האמיתי בקרקע.

המבקשת עותרת להכרה בזכויותיה בכמחצית מ"שטח המריבה" מכח היותה חליפתה של "קבוצת בוני ערים בע"מ ( להלן: "קי.בי.עי"), לאחר שזכויות קי.בי.עי ברובע המיוחד נרכשו על ידה או שהומחו לה ע"י חברה זו, בשנת 2008.

זכויותיה של קי.בי.עי עצמה בשטח נגזרות ממערך הסכמי שהתקיים, לאורך עשרות שנים, בינה לבין מדינת ישראל (כיום - באמצעות ממ"י), החל משנות החמישים של המאה הקודמת, ושהסדיר את השותפות בין הצדדים לו במיזם הענק של הקמת ופיתוח העיר אשדוד. קי.בי.עי, שנשענה על גרעין של יזמים ובעלי הון פרטיים, לקחה על עצמה את בניית העיר והנמל שלצידה, בתמורה לקבלת בעלות על מחצית מקרקעות העיר. במסגרת "השפה המשותפת" ששימשה את מקימי העיר, נקבעו שמות, כינויים, ומספרים לרובעי העיר ולאזורים הייעודיים, אלה שתוכננו למגורים, להקמת הנמל, למסחר ולתעשייה. "הרובע המיוחד" היא כנוי גרידא לתא השטח הנדון, כיחידת תכנון והתייחסות ספציפית.

אין למבקשת, חב' אבו יחיאל בע"מ, טענת זכות בשטח הרובע המיוחד, מעבר למה שרכשה    מקי.בי. עי, ומלבד כנגזר מהיותה באה בנעליה וכחליפתה.

בקליפת אגוז, ולהבנת ההמשך, ניתן לתמצת, כי עסקינן בפרשנות הנכונה של הממשק בין שני הסכמים, מתוך כלל המערך החוזי, ובשאלת היחס העדכני בין הוראות הסכם 1985 (מיום 8/11/85 , נספח 4), והוראותיו של הסכם 1967 (מיום 21/3/67, נספח 3 לתשובה).

בעוד המשיבה גורסת כי הסכם 1985 הסדיר סופית וקיבע את זכויות הצדדים בשטח, וביטל כל זכות עתידית של קי.בי.עי מכח הסכמים קודמים, טוענת המבקשת כי הסכם 1967, לרבות סעיף 2(ד), הקנה לה זכות עתידית ב- 45% מיתרת שטחי הרובע המיוחד, וכי ההסכם המאוחר הנ"ל לא ביטל את קודמו, ולא הביא לשנוי בזכות המוקנית.

המשיבה סבורה, שהממשק הנכון בין שני ההסכמים, בזיקה לקרקעות הרובע המיוחד, אינו אלא בכך, שבעוד הסכם 1967 עיגן את הקצאת 158 הדונם ברובע המיוחד, אולם ללא איתור בשטח עצמו, בא הסכם 1985 וקבע את האיתור הטופוגרפי של שני המגרשים, וייחד את שטחי החברה, באופן הניתן לסימון במפה, מתוך כלל יחידת הקרקע. לפיכך - פועלו "טכני" בלבד.

עמדת המשיבה ביחס לסעיף 2(ד) הינה, כי הפך נעדר תוקף, ולו מכללא, וזאת - משבוטל, במפורש, ובצורה גורפת, השלב המאוחר של המערך החוזי, שכונה "השלב הסופי", ושמכוחו בלבד היתה אמורה קי.בי.עי לקבל תמורות נוספות של שטחי קרקע, מעבר למה שכבר חולק לה מכוח השלב הראשון שכינויו "השלב המורחב".  

הייתי מתמצת את גישתה הפרשנית של המשיבה במשל הבא: לא תתכן חיות וקיום לענף בודד ומסוים על גבי עץ שנכרת מהגזע. גם אם הכורת לא טרח לנסר כל ענף לחוד, הרי, השיג את אותה תוצאה, משאבחת הגרזן בגזע גדעה את הקשר ומקור החיות בין השורשים (ההסכמיים - היסטוריים), לבין אותו ענף ברום העץ (סעיף 2(ד)). מי שכורת עץ משורשיו ומעלה, בודאי אינו מתכוון להותיר ענף אחד שיוסיף לחיות.

סעיף 2(ד) של הסכם 1967 , שתוקפו בלב המחלוקת, קובע כי:

"לגבי מרכז העיר, הרובע המיוחד הצמוד לו ושפת הים, קיימת נכונות לתכנון ופיתוח משותף. איתור השטחים לכל צד יקבע מזמן לזמן בהתאם להתקדמות התכנון וצרכי הפיתוח, כשהיחס הכללי הינו: 55% למדינה ו- 45% לחברה".

מתבקשות שתי הערות , כבר עתה:

ראשית - הדיון הנוכחי מתייחס רק לשטח הרובע המיוחד. המבקשת אינה מתיימרת להיות חליפתה של קי.בי.עי במרכז העיר ובשפת הים. חברה זו אף אינה צד ישיר למשפט. אפשר שלתוצרי המשפט יהיו "השלכות רוחב" עקיפות, אולם הקביעה מוגבלת ומתוחמת, תרתי משמע, למשבצת הקרקע של הרובע המיוחד.

שנית - ברי, שגם אם יוכר סעיף 2(ד) כתקף ומחייב הצדדים, וחליפיהם, אין בכך להקנות למבקשת את הסעד המלא והמדויק שדרשה. המונח "קיימת נכונות" עמום, בפני עצמו. גם טיב ההתחייבות ההדדית ל"תכנון ופיתוח משותף" אינו ברור מאליו. אימוץ טענת המבקשת בדבר תוקפו הנמשך של ההסדר הזה, עדיין אינו מביא לכך שהמבקשת תוכר כ" בעלת זכויות במושע בחלקים שוים (כמעט, תוספת שלי, א.ו), ביחד עם המשיב בקרקעות ברובע המיוחד...". בנקודה זו אגע בהמשך.

הגם שלא התבקש תיקון ההמ"פ, חלו שינויים הן בסעד המדויק שהתבקש, והן במיקוד העילה שמכוחה המבקשת חפצה במתן הסעד. סיכומי הצדדים מתמקדים בנקודות העדכניות ומציגים  עמדותיהם לאחר התהוותו של מעין "שנוי חזית", ברוח האמור. התיאור, בפסקאות הקודמות, משקף את המחלוקות ה"עדכניות", בשונה ממה שהשתקף בכתב ההמ"פ, כמות שהוגש.

נדמה כי אין קושי, גם לממ"י, להכיר בדיעבד באותו שנוי חזית, מאחר והסעד העדכני המבוקש מצומצם, מעט, בהיקפו, מזה שהתבקש במקור, ואילו במישור מיקוד העילה - הדברים נאמרו, באורח כללי, אולי מעט מעורפל, בהמ"פ , ואולם, הפלוגתא היחידה היתה ונותרה זו של מתן פרשנות וקביעת נפקות ההסכמים, שכולם הוצגו וצורפו להמ"פ. השתנתה רק ההתמקדות בסעיף מסוים כעיגון המרכזי לעילה הנטענת. הדברים יתבהרו בהמשך. בשלב זה רק אעיר, כי הרושם שנוצר היה שלעת ניסוח התובענה, אמנם המבקשת אזכרה בטיעוניה את קיומו ותוקפו המתמשך, לשיטתה, של "הסכם 1967", אך רק בשלב ניהול ההליך גופו הבינה את החשיבות הקריטית של הסעיף המסוים, 2(ד), שקודם לכן אוזכר כמעט כאגב אורחא.